การเดินทางท่องเที่ยวตอนนี้กลับมาบูม
“เต็มค่ะ” โรงแรมสไตล์รีสอร์ท ที่อำเภอสวรรคโลก จังหวัดสุโขทัย เมื่อวานตรงกับวันจันทร์ ไม่อยากเชื่อสายตาที่เห็น
การเดินทางท่องเที่ยวตอนนี้กลับมาบูม ขัดแย้งกับการจับจ่ายใช้สอยตามตลาดนัด ที่พ่อค้าแม่ค้า บ่นกันเป็นเสียงเดียวว่า เงียบเหงาเหลือเกิน
เศรษฐกิจรากหญ้า กระทบกระเทือน การท่องเที่ยวกลับไม่ โรงแรมที่พัก มีความสุขทุกค่ำวัน รู้งี้ทำใหญ่กว่านี้
เมื่ออุปสงค์มีมากกว่าอุปทาน เจ้าของที่มีประสบการณ์ วางแผนขยายกิจการ หาที่ดินแปลงงาม หาสินเชื่อ 60%
ออกแบบก่อสร้าง วางผังและอาคาร ขอสินเชื่อ 70% ของค่าก่อสร้าง
ใช้รายได้ หักค่าใช้จ่าย เหลือเงินเอามาผ่อนหนี้ ผ่อนแบบเดียวกับผ่อนบ้าน ครบ 7-8 ปี หนี้หมด กลายเป็นเสือนอนกิน
เสือนอนกิน ที่นึกในใจว่า โชคดีที่มีใจรักในที่ดิน และโครงการอสังหาริมทรัพย์
ไม่ต้องสนค่า NPV ขอแค่เป็นบวกก็พอ เพราะเจ้าของสน capital gain ของที่ดินโครงการในอนาคต
ไม่ต้องสน IRR เพราะมันให้ค่าต่ำอยู่แล้ว ตัวเลขขอแค่มากกว่า อัตราดอกเบี้นหุ้นกู้ที่ 4-5% พอ ถ้าได้ซัก 9-12% ก็โอเคแล้ว
โลกแห่งการวิเคราะห์โครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโรงแรม ให้ค่า NPV และ IRR ไม่สูง จะทำโรงแรม จึงต้องรู้จักธรรมชาติของการลงทุนโรงแรม จะได้ไม่กุมขมับ หลงถามหาค่าสองตัวนี้ที่สูงๆ เพราะมันจะไม่มีวันสูง เหมือนกับโครงการหมู่บ้าน และคอนโดมิเนียม
CRE School ...4/04/2566...
.........
