หลักคิดเงินทุนเงินกู้ ถ้าอยากสร้างโครงการอสังหาฯ

  ถ้าอยากสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ อย่างขายที่ดินพร้อมบ้าน ต้องใช้เงินทุนเท่าไร? เงินกู้เท่าไร? มีหลักคิดอย่างไร? และคำตอบอยู่ที่ใด?

  การขอเงินกู้โครงการอสังหาริมทรัพย์ ขอเงินกู้ได้ 3 รายการ

  1. เงินกู้ค่าที่ดิน 20 ล้าน ธนาคารให้ 50-60% จะได้ 10-12 ล้าน ในวันที่รับโอนที่ดินมาเป็นของบริษัท

  วันเดียวกันนั้น บริษัทจะต้องเตรียมเงินสดเอาไว้ 8-10 ล้าน เพื่อสบทบกับเงินกู้ รวมให้ได้ 20 ล้าน มอบให้คนขายที่ดิน

  ในวันเดียวกันนั้น ธนาคารจะรับจำนองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ที่เกิดขึ้นแล้วในวันนี้ และที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ค้ำประกันหนี้ของบริษัททั้งหมด

  2. เงินกู้ค่าก่อสร้างบ้าน ถ้าค่อก่อสร้างทั้งโครงการ 100 ล้าน ธนาคารจะให้กู้สูงสุดประมาณ 70% จะได้เงินกู้ 70 ล้าน ที่เหลือ 30 ล้าน ต้องใช้เงินส่วนตัว

  3. ค่าก่อสร้างสาธารณูปโภค ถ้ามีมูลค่า 15 ล้าน ธนาคารจะให้กู้สูงสุด 70% เหมือนกัน จะได้เงินกู้ 10.5 ล้าน ที่เหลือ 4.5 ล้าน ต้องใช้เงินส่วนตัว

  สมมติราคาขายทั้งโครงการ 190 ล้าน ลงทุน 3 รายการไปเป็นเงิน 135 ล้านบาท ใช้เงินทุนของบริษัทแค่เพียง 12 บวก 30 บวก 4.5 รวมเป็นทุนจดทะเบียน 46.5 ล้านบาท

  เมื่อสิ้นสุดโครงการตามแผน โครงการขายได้ทั้งหมด หนี้ธนาคารชำระได้เหลือศูนย์ จะเกิดเงินสดปลายงวดวันปิดโครงการที่มากกว่าทุนจดทะเบียนบริษัทที่ 46.5 ล้านบาท

  เงินสดปลายงวดจำนวนนี้ จะรู้จำนวนที่แน่นอน ต่อเมื่อได้ทำ cash flow โครงการ ซึ่งเงินสดปลายงวด X บาท จะถูกนำไปคืนเจ้าของเงินทุน 46.5 ล้านบาท และที่เหลือ Y บาท จะเอามาแบ่งกันตามสัดส่วนการถือครองหุ้นในบริษัท ความรวยจึงบังเกิดขึ้นเพราะพลังของ Y บาทนี่แหละ

  ถ้าตั้งราคาขายแพงขึ้น Y บาทก็จะมากขึ้น ถ้าขายไม่ได้ ต้องลดราคา ต้องเลื่อนการปิดโครงการ ค่าใช้จ่ายเพิ่ม Y บาทจะลดลง

  ทุนจดทะเบียนบริษัทที่ 46.5 ล้านบาท สามารถสร้างยอดขายได้ 190 ล้าน ใช้เงินกู้มาขับเคลื่อนเป็นสำคัญ นี่คือความมีเสน่ห์ของโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ส่งกลิ่นเย้ายวน ล่อคนมีใจรักให้หลงใหล อยากทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ใจจะขาด

...ภาพประกอบ ฝีมือ อ.พิวัฒน์ เป็นผู้ออกแบบ : CRE School 25/10/2565...