IRR ต่ำนิดเดียว แต่เจ้าของโครงการก็อนุมัติให้ลงทุน
ทำไมโครงการโรงแรม อพาร์ตเมนต์ รีสอร์ต หอพัก จึงมี IRR ต่ำ อาจไม่ถึง 10% หรือ 10% นิดหน่อย เจ้าของโครงการก็อนุมัติให้ลงทุน ไฟเขียวไปกับโครงการที่ IRR นิดเดียว เมื่อเทียบกับโครงการหมู่บ้านจัดสรร โครงการคอนโดมิเนียม ที่มักจะเจอ IRR เกิน 20%
เคยมีประสบการณ์เจอโครงการโรงแรมที่มี IRR แค่ 5% ต่อปี แต่เจ้าของยอมลงทุน สมัยนั้นยังอ่อนหัดเรื่องอสังหาริมทรัพย์ จึงไม่เข้าใจว่า ทำไมคนนี้จึงลงทุน
ครั้นโตขึ้นมา ผ่านชีวิต ผ่านเรื่องราว มีที่ดินเอง อยากทำโครงการ รีสอร์ต ซึ่งก็เป็นประเภทเดียวกันกับโครงการโรงแรม หอพัก อพาร์ตเมนต์ ที่ถ้าสังเกตดีๆ โครงการประเภทนี้จะไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือในที่ดิน ที่ดินยังเป็นของเจ้าของโครงการอยู่
โครงสร้างเงินลงทุน ที่ธนาคารให้กู้ 70% ลงทุนเอง 30% ถ้าลงทุนโรงแรม 100 ล้าน ใช้ทุนตัวเอง 30 ล้าน ใช้เงินกู้ 70 ล้าน ตลอดระยะเวลาผ่อน 8 ปี สามารถนำรายได้จากโรงแรมมาผ่อนหนี้ได้ครบจำนวน สิ้นสุดปีที่แปด 70 ล้าน จะได้มาฟรี ด้วยหลักคิดว่า เจ้าของโรงแรมประกาศขายโรงแรมมูลค่า 100 ล้านเมื่อสิ้นปีที่ 8 วันที่ผ่อนหนี้เงินกู้หมด ทำให้เจ้าของโรงแรมมีกำไรทันที 70 ล้านบาท คิดอีกทีว่า ที่ลงทุนมา 30 ล้าน ผ่านไป 8 ปี ทำกำไรได้ 70 ล้าน แบบนี้คุ้ม? ลองคิดดูเล่นๆ อาจทำให้ไม่ต้องสน IRR ที่ 5% ก็ได้
แล้วเพิ่มการคิดเข้าไปอีก ว่าสิ้นปีที่ 8 ถ้าไม่ขายที่ 100 ล้าน แต่ขายที่ 150 ล้าน อะไรจะเกิดขึ้น สาเหตุเพราะที่ดินแวดล้อมโรงแรมเจริญขึ้น ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น IRR ที่ 5% ต่อปีบนกระดาษตอนเริ่มต้นทำการวิเคราะห์ คงไม่มีความหมายอะไร?
หรือถ้าสิ้นปีที่ 8 ไม่ขายโรงแรม เพราะกิจการดีเหลือเกิน มีเงินเหลือเป็นกอบเป็นกำทุกเดือน ไม่ต้องจ่ายหนี้อีกต่อไป ก็แปรสภาพเปลี่ยนจากคน กลายเป็นเสือ ที่เรียกว่า “เสือนอนกิน”
IRR โครงการประเภทนี้ จึงไม่ถูกสนใจว่า ต้องสูงๆ เพราะถ้าสูงๆ โครงการจะให้ NPV ที่ติดลบ อาจเกิดภาวะความคิด (ผี) บังตา ทำให้พลาดโอกาสในการลงทุน ที่ในอนาคตจะทำให้กลายไปเป็นคนรวย และกลายไปเป็นเสือ
...CRE School 9/12/2565...
