สาเหตุที่โครงการโรงแรมให้ IRR ต่ำ

  เช้านี้ที่ อ.เชียงของ จ.เชียงราย โรงแรมริมแม่น้ำโขงคึกคัก การท่องเที่ยวกลับมา ทำให้เจ้าของและคนทำงานโรงแรมได้ยิ้ม

  IRR โครงการโรงแรม ไม่มีทางคาดหวังให้สูงได้ นักวิเคราะห์โครงการโรงแรมมือใหม่ เข้าใจว่า IRR ของโครงการโรงแรมต้องเกิน 20% จึงจะดี น่าลงทุน พวกเขาคิดผิดถนัด

  จริงๆแล้ว IRR โครงการโรงแรมจะออกมาไม่เกิน 10% เคยเห็นเยอะ แค่ 5% เจ้าของโครงการก็เป่านกหวีดให้ลุยแล้ว

  สาเหตุที่โครงการโรงแรมให้ IRR ต่ำ เป็นเพราะ

1. กว่าโรงแรมจะเปิดให้บริการ ต้องสร้างโรงแรม ใชเวลาปีครึ่งถึงสองปี มีแต่รายจ่าย กระแสเงินสดของโครงการ 2 ปีแรก จึงติดลบ และติดลบเยอะด้วย รวมแล้วใกล้เคียงกับมูลค่าการก่อสร้างโรงแรมเป็นขั้นต่ำ
2. ปีที่สามเริ่มมีรายรับเข้า และเกิดเงินสดเหลือยังไม่มาก
3. ปีที่สี่เริ่มเข้าที่เข้าทาง มีคนพักเกือบเต็ม ถึงเต็ม เกิดกระแสเงินสดที่มีตัวเลขที่แน่นอน

  ตลอดระยะเวลาโครงการบนกระดาษ 10 ปี โรงแรมคืนหนี้ธนาคารได้หมดภายในเวลา 8 ปี นั่นคือเป้าหมายของคนทำโรงแรม เพราะหนี้สินจะถูกปลดเปลื้อง โรงแรมกลายเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของแบบ 100% มีความเจริญมาถึงมาก ถนนขยาย เมืองเจริญ แวดล้อมโรงแรมกลายเป็นสถานที่สำคัญ ฯลฯ

  อนาคตต่างหากที่อีกสิบปีข้างหน้า คือจินตนาการของคนทำโรงแรมว่า capital gain ของโรงแรมจะเกิดขึ้น ที่ดินขึ้น โรงแรมมีมูลค่าหุ้นมากขึ้น ส่วนเกินมูลค่าเหล่านี้ ถูกเอามาพิจารณามากกว่า IRR ที่เกิดจากการวิเคราะห์โครงการบนกระดาษ

  ส่วนเกินมูลค่าที่จะเกิดขึ้นในอนาคตนี้ พาคนรักโรงแรม ตัดสินใจลงทุน ในขณะที่ IRR ออกมาที่ 3-5% เขาก็ลุยแล้ว

  คนไม่เข้าใจ ได้แต่บอกว่า มีเงินซะเปล่า ทำไมไม่ฉลาด แต่แท้ที่จริงแล้ว คนเก่งการวิเคราะห์ต่างหาก ที่ขาดจิตวิญญาณความเข้าใจธรรมชาติการลงทุนโรงแรม ไม่ฉลาด

  การจะวิเคราะห์โครงการอะไร ต้องเอาหัวใจใส่เข้าไปกับการวิเคราะห์นั้น ต้องไม่ท่องจำแบบนกแก้วนกขุนทอง หรือแบบกบในกะลา