สุขภาพดีได้ต้องมีความรู้ บทความ ติดต่อ อ.ชาย

IRR โครงการโรงแรม มีลักษณะเฉพาะ

โพสต์เมื่อ : 5 มิ.ย 2566 เวลา 1:36 น.

ค่าอัตราผลตอบแทนภายใน หรือ Internal Rate of Return (IRR)โครงการโรงแรมมักออกมาต่ำ เช่น 3% 5% หรือเต็มที่ก็ไม่เกิน 10% ต่อปี

คนทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ (โรงแรม) ถูกกรอกหู ถูกกล่อมจิตว่า ค่า IRR ต้องออกมาสูง อย่างตอนนี้ต้องมี 20% ต่อปีขั้นต่ำ จึงจะน่าสนใจ แต่การทำ Cash Flow บนกระดาษ ออกค่า IRR มาแค่ 5% ต่อปี เกิดเป็นคำถามว่า โครงการไม่น่าลงทุน เพราะ IRR ต่ำกว่าอัตราผลตอบแทนที่อยากได้ เช่นคนลงทุนอยากได้ ไม่น้อยกว่า 15% ต่อปี แบบนี้โรงแรมก็ไม่น่าทำสิ

IRR โครงการโรงแรม มีลักษณะเฉพาะ ที่ธรรมชาติของมันจะไม่สูง สาเหตุเป็นเพราะโครงการไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โครงการเก็บกินค่าเช่า ได้เงินจากค่าเช่า เอาไปจับจ่ายใช้สอยเป็นค่าใช้จ่าย เหลือเอาไปผ่อนหนี้ธนาคาร ผ่อนหมด ได้ทรัพย์สินส่วนที่ใช้เงินกู้สร้างมา เช่นโครงการโรงแรมลงทุน 100 ล้าน ใช้ทุน 30 ใช้เงินกู้ 70 ผ่อนหมดได้ 70 มาเป็นของตัวเอง ด้วยเหตุนี้ IRR สูงแค่มากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร หรือสูงมากกว่าอัตราดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาล ก็น่าจะเพียงพอ ของแถม 70 ล้านตอนผ่อนหนี้ธนาคารหมดต่างหาก ที่น่าสนใจ

IRR โครงการโรงแรม จึงถูกมองข้าม ไม่ได้ให้ค่าความสำคัญมาก ถ้าเปรียบเทียบกับค่า NPV หรือ Net Present Value ที่ขอให้สูงที่สุดเท่าที่จะทำได้ เพราะระหว่างทาง เจ้าของถ้าประสงค์จะขายหุ้นเดิม เอาเงินมาก้อนหนึ่ง จะได้ขายได้ราคา

โอกาสหน้าจะเขียนเล่าเรื่อง NPV ที่เป็นพระเอก เวลาวิเคราะห์โครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกโครงการ