คนทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ต้องเข้าใจ IRR

  เขียนเรื่อง IRR ของโครงการโรงแรม รีสอร์ต อพาร์ตเมนต์ หอพัก คนสนใจกันเยอะ ข้อเขียนเสนอมุมมองว่า IRR ตามทฤษฎีที่ว่า สูงๆ ดี สมควรลงทุน และเกณฑ์การสูงๆ ดี ต้องมากกว่าอัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนต้องการ เช่น IRR 5% ต่อปี ไปชวนคนลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนจากการลงทุน 15% คนลงทุนคนนั้นก็ไม่เอา ไม่หุ้น เพราะเขาจะเห็น NPV เป็นลบ

  IRR จึงทำหน้าที่เป็นเส้นแบ่งแยก กลุ่มคนที่จะลงทุนในโครงการ กับกลุ่มคนที่จะไม่ลงทุนในโครงการ ให้แยกขาดออกจากกัน

  IRR ของโครงการที่ 5% ต่อปี ที่เจ้าของโครงการมาชวนเราเข้าหุ้น ขณะที่ใจเราอยากได้ผลตอบแทนที่ 10% เราก็ไม่เอาโครงการนี้แล้ว เพราะเราจะเห็น NPV ติดลบ

  การเห็น NPV ติดลบ เป็นเรื่องลึกซึ้ง มันหมายถึงการเห็นเงิน 10 บาทที่ตกอยู่บนพื้น แต่บางคนขี้เกียจก้มลงไปเก็บ เพราะไม่คุ้มกับมือเปื้อน โครงการที่มีกำไร ถ้ามองผ่าน NPV สามารถติดลบได้ นำไปสู่การปฏิเสธการลงทุน

  แต่ถ้าคนลงทุนต้องการผลตอบแทนต่ำกว่า IRR เขาจะเห็นว่าโครงการนี้มีกำไร และให้ NPV เป็นบวก การตัดสินใจภายใต้ NPV ที่เป็นบวก เป็นเรื่องของความมีเหตุมีผล

  IRR ที่มากกว่า อัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนต้องการ NPV ของโครงการจะเป็นบวก นักลงทุนคนนั้น ถ้ามีเงิน เขาอาจหุ้นลงทุนกับโครงการ ในทางตรงกันข้าม ถ้า IRR ต่ำกว่า เขาจะเห็น NPV เป็นลบ เงิน 10 บาท บนถนน เขาจะไม่ก้มลงไปเก็บ

  IRR เป็นศาสตร์ ที่คนทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ต้องเข้าใจ เพื่อจะปรุงอาหารจานเด็ด ออก cash flow ที่มีตัวเลข IRR สูงๆ ถือเป็น ศิลปะ บนศาสตร์ เพื่อนำไปสู่การร่วมระดมทุนอย่างกว้างขวาง ทำให้โครงการในฝันเกิดขึ้นได้ แต่เมื่อเกิดขึ้นแล้ว ความจริงจะเป็นจริงตามที่ cash flow แสดง? ก็ค่อยว่ากันอีกที เพราะมีบางคนไม่สน สนแค่ว่า ระดมทุนให้โครงการเกิดขึ้นได้เป็นพอ หลังจากนั้น อะไรจะเกิด ก็ค่อยพูดคุยกัน

  ปิดท้ายโพสต์นี้ เน้นย้ำว่า IRR เกิดขึ้นได้จาก cash flow คนทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ ถ้าไม่รู้เรื่อง cash flow ก็จะยังไม่ลุ่มลึกในฐานะคนทำอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

...CRE School 12/12/2565...