6 ข้อกับความไม่ลับ ที่ทำให้โครงการอสังหาริมทรัพย์สำเร็จ!
🚩6 ข้อกับความไม่ลับ ที่ทำให้โครงการอสังหาริมทรัพย์สำเร็จ💸
1. อ่านตลาดให้ขาด ว่ากลุ่มเป้าหมายที่จะซื้อโครงการคือกลุ่มใด? อยู่ที่ใด? มีจำนวนมากพอที่โครงการจะขายได้หมด? เช่นมีกลุ่มเป้าหมาย 10,000 คน โครงการมี 100 หลัง คิดเป็น 1% ของกลุ่มเป้าหมาย แบบนี้ดูมีความหวังว่าโครงการจะไปได้ คุณจึงต้องวิเคราะห์กลุ่มเป้าหมายทางการตลาด ให้ขาด แล้วลองคำนวณง่ายๆ ตามตัวอย่างตะกี้
2. การอ่านการตลาดให้ขาดตามข้อ 1. จะมาพร้อมกับการอ่านใจของกลุ่มเป้าหมายว่าเขามีรสนิยม ชอบบ้านแบบไหน สไตล์ไหน ราคาประมาณไหน? กำลังผ่อนดาวน์ กำลังกู้เงิน อยู่ระดับไหน เพื่อจะได้ปรุงสูตรคำนวณ เงื่อนไขการจอง ทำสัญญา ผ่อนดาวน์ ที่เหลือโอนบ้าน ให้เป็นที่พอใจของกลุ่มเป้าหมายสูงสุด
3. ต้องทำแผนการเงินหรือที่เรียกว่า Cash Flow ขึ้นมา เพื่อดูเงินสดรับ เงินสดจ่าย ตลอดระยะเวลาทำโครงการว่า ต้องใช้เงินทุนเท่าไร? เงินกู้เท่าไร? ในแต่ละเดือนจะผ่านพ้นไปด้วยดี ไม่มีเดือนไหนติดขัดเลย? หรือหากมีเดือนไหนขาดเงิน จะได้เตรียมตัวหาเงินจากแหล่งอื่นเขามาอุด เพื่อให้โครงการเดินต่อไปได้ ข้อนี้เป็นเรื่องของการบริหารการเงินอย่างมืออาชีพ
4. ต้องประมาณการเสียภาษีก่อนการโอนที่ดินเข้าบริษัท ว่าจะต้องโอนที่ราคาซื้อขายใด อันจะทำให้ต้นทุนที่ดินมีผลต่อกำไร ที่จะต้องเสียภาษี ซึ่งเรื่องนี้ส่วนใหญ่จะพลาด ไม่ได้วางแผนตั้งแต่แรก เลยหลงไปโอนที่ดินที่ต่ำกว่าราคาตลาดมากๆ เพื่อหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียมการโอน และค่าภาษีต่างๆ เป็นเหตุให้สุดท้ายแล้วโครงการกำไรเยอะ ต้องเสียภาษีเยอะ ทำให้เจ้าของโครงการเสียโอกาส ในการได้กำไรแบบที่ไม่ควรเสียเลย
5. ต้องรู้วิธีการคัดเลือกผู้รับเหมา ว่าไม่ใช่เน้นผู้รับเหมาใครก็ได้ โดยดูที่ราคาถูก จงจำเอาไว้เลยว่า ของถูกมักไม่ดี มีปัญหา เช่นกันผู้รับเหมาก็ต้องพิจารณาให้ถี่ถ้วนว่า มีประวัติ มีผลงาน มีเครดิตทางการเงิน มีชื่อเสียงอยู่ในเกณฑ์ที่เราในฐานะเจ้าของโครงการจะเชื่อมั่นได้
6. เหนือสิ่งอื่นใด ต้องมีสำรองเงิน อย่าทุ่มลงทุนจนหมดสายป่าน จงระลึกเรื่องทางสายกลาง นกน้อยสร้างรังแต่พอตัว ไม่ประมาท มีสติ เลือกคนดี มีความสามารถเข้าร่วมงานโครงการ แล้วโครงการจะประสบความสำเร็จแบบไม่ยากจนเกินไป
...CRE School 29/10/2565...
