ใครๆ ก็อยากจับเสือมือเปล่า

  สร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ จะจับเสือมือเปล่าได้? ในอดีต ก็มีเยอะที่ปฏิบัติการจับเสือมือเปล่า เริ่มตั้งแต่หลอกทุนจดทะเบียนบริษัท ไปแจ้งจดทะเบียนทุนเยอะๆ แต่ไม่มีเงินอยู่จริง วันนี้การจดทะเบียนยุ่งยากกว่าแต่ก่อน ต้องแสดงการมีเงินทุนอยู่จริง อย่างบอกว่ามีทุน 50 ล้าน ต้องโชว์เงินจริง

  ปัจจุบัน คนทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ ถ้าจะกู้เงิน ธนาคารจะดูความเป็นไปได้โครงการ สัดส่วนเงินกู้ค่าที่ดินที่จะให้ 50-60% สัดส่วนเงินกู้ค่าก่อสร้างสาธารณูปโภค ให้ 60-80% สัดส่วนเงินกู้ค่าก่อสร้างบ้านในโครงการ ให้ 60-80%

  การจับเสือมือเปล่า ยังคงมีอยู่ อยู่ตรงค่าก่อสร้าง ที่สร้างจริงอาจต่ำกว่ามูลค่าในสัญญารับเหมาก่อสร้าง ทำให้เกิดการกู้เงินค่าก่อสร้างที่ร้อยละ 100 แต่หลักฐานทางบัญชี ปรากฏว่า มีการใส่ทุนเข้าไปร่วมด้วย ซี่งจริงๆแล้ว ไม่มีการใส่ทุนจริง เป็นแค่กลเกมทางบัญชี

  ตัวอย่าง สร้างจริง 80 ทำสัญญา 100 คนปล่อยกู้ประเมินแบบ ได้ผลออกมาราคา 100 บาท ตกลงปล่อยกู้ 80 เกิดส่วนทุนจดทะเบียนโผล่มา 20

  ผู้รับเหมารับเงินจริง 80 ออกใบเสร็จ 100 นี่คือการจับเสือมือเปล่า แถมได้ทุนจดทะเบียนเพิ่มมา 20

  ปัจจุบันการจับเสือมือเปล่า ทำยากขึ้น เพราะคนปล่อยกู้ตรวจเข้มว่า ใครเป็นผู้รับเหมา จะมีการตรวจคุณสมบัติของผู้รับเหมา เพื่อจะอนุมัติเงินกู้ด้วย ว่าผู้รับเหมา ok ?

  แม้จะตรวจว่า ผู้รับเหมา ok แต่ก็ต้องตรวจลงไปในงบดุลด้วย ว่าผู้รับเหมามีขาดทุนสะสมมาก? ถ้ามากปฏิบัติการฮั้วค่าก่อสร้าง ที่สร้างจริงต่ำกว่ามูลค่าในสัญญา สามารถเกิดขึ้นได้ จึงฝากเตือนไปยังผู้ปล่อยกู้ทั้งหลาย ให้ระวัง เพราะเรื่องแบบนี้มันคือความเย้ายวนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ใครๆ ก็อยากจับเสือมือเปล่า

...CRE School 04/11/2565...