โครงการอสังหาริมทรัพย์ ทำยากขึ้น
เห็นโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ถูกทิ้งร้าง สร้างไม่เสร็จ พาให้เกิดกำลังใจขึ้นมาว่า การเจ๊งของฉันหลายปีนี้ เสียไป 20-30 ล้าน แต่ยังไม่หมดตัว ก็ยังดีกว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่วางโครงสร้างทางการเงิน ด้านส่วนทุนผิดพลาด ขนาดทุนส่วนของเจ้าของไม่มากพอ ทำให้สายป่านสั้น ขาดเงินทุนหมุนเวียน ธนาคารไม่ยอมปล่อยกู้เพิ่ม โครงการไปต่อไม่ได้ เพราะหมดตังค์ก่อสร้าง
ยามโครงการอสังหาริมทรัพย์ล่าช้าเลยกำหนด ก่อเกิดอาถรรพ์มากมาย ลูกค้าที่เคยอยากได้ใจจะขาด เวลาผ่านไป อยากได้น้อยลง เลยเข้าทางลูกค้า โจมตีว่า โครงการผิดสัญญา ขอเงินคืน โครงการจึงลุกเป็นไฟ
ส่วนของหนี้สิน กับส่วนของเจ้าของ หรือที่นิยมเรียกกันว่า D/E Ratio มีความสำคัญ การดำรงสัดส่วน D/E ที่ไม่เกิน 2:1 จะช่วยให้โครงการมีความปลอดภัย แต่ก็อีกนั่นแหละ เจ้าของโครงการ อาจแอบใช้ E ที่มาจากการกู้เงินก็ได้ ภาระทางการเงินส่วนตัว ที่จะต้องจ่ายดอกเบี้ยเงินที่เอามาเป็น E จึงหนักหนาด้วย สายป่านจึงสั้น หมุนเงินฝุ่นตลบ
ที่ดินกู้ได้ 50% ของราคาซื้อ ค่าก่อสร้างกู้ได้ 60-70% ของราคาก่อสร้างตามสัญญา นั่นหมายถึงเวลาจะจ่ายค่าที่ดิน ค่าก่อสร้าง ต้องผสมเงินของโครงการ กับเงินกู้ ธนาคารนั้นมีเงินอยู่แล้ว แต่โครงการนี่สิ อาจไม่มีเงินเอามาผสมให้ครบร้อย ธนาคารจึงไม่ยอมปล่อยกู้ออกมา
ปัจจุบันโครงการอสังหาริมทรัพย์ ทำยากขึ้น ถ้าธนาคารรู้ว่า ทุนของโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องเอามาผสมกับเงินกู้ ต้องมีจำนวน X บาท ธนาคารจะวางเงื่อนไขให้เอาเงิน X บาทไปฝาก เพื่อว่าวันที่ต้องจ่ายผู้รับเหมาค่าก่อสร้าง ธนาคารจะจัดการจ่ายแทนให้อย่างครบๆ พูดง่ายๆ ผสมเงินให้แทนเรา อำนวยความสะดวกให้เรา เราจึงต้องมี X บาท ก่อนเบิกเงินกู้
เรื่องราวการทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ ทำยากขึ้น แต่ความยาก ก็ทำให้เราเข้าไปแข่งได้ แม้จะไม่มีเงิน แต่มีปัญญา คิดหาหุ้นส่วนที่มีเงินมาเข้าหุ้น เป็นผู้ถือหุ้นน้อย แต่มีตำแหน่ง MD ก็ไม่รู้จะเท่ห์ และจะรวยขนาดไหน ถ้าโครงการสำเร็จ
CRE School ...22/06/2566...
.........
