ถ้าฝืนลงทุนกับโครงการที่ NPV ติดลบ แล้วอะไรจะเกิดขึ้น?

  มีคำถามถามมาว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่มีค่า NPV ที่ติดลบ จะไม่เหลือกระแสเงินสดที่เป็นบวกหลังจบโครงการ เป็นความจริง?

  ตอบว่า ไม่จริง โครงการที่ออก cash flow เป็นบวก สามารถให้ค่า NPV ที่ติดลบได้ จึงเป็นที่มาว่า ต้องวิเคราะห์โครงการ เพราะถ้าไม่วิเคราะห์ อาจไปเจอกับดักนี้ได้ ทางทฤษฎีบอกว่า ไม่ให้ลงทุน เพราะ NPV เป็นลบ แต่กลับไปลงทุน

  การสนทนายังดำเนินต่อไป มีคำถามต่อมาว่า เมื่อกระแสเงินสดโครงการเป็นบวก แต่ NPV ติดลบ มันเป็นไปได้อย่างไร?

  คำตอบคือ เป็นไปได้ ถ้ากระแสเงินสดปีแรกติดลบเป็นจำนวนมาก เวลาเอาไปหา present value ทำให้ มูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดเหลือในปีแรกเป็นลบด้วยตัวเลขสูง ครั้นนำไปรวมกับมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดปีที่สอง และสาม ที่เป็นบวก (โครงการ 3 ปี) ค่าที่ออกมาจึงเป็นลบได้

  คำถามสุดท้าย ถามว่า ถ้าฝืนลงทุนกับโครงการที่ NPV ติดลบ แล้วอะไรจะเกิดขึ้น?

  คำตอบคือ ระหว่างทางที่ทำโครงการอยู่ หากจะขายหุ้นของโครงการออกมา ราคาที่เกิดขึ้นจะต่ำกว่า PAR ที่ลงทุนไป เพราะสูตรการหาราคาหุ้นที่จะขายเปลี่ยนมือ คือ “ทุน บวก NPV ได้ผลลัพธ์เท่าไร เอาจำนวนหุ้นไปหาร” เมื่อ NPV ติดลบ ราคาหุ้นจึงต่ำกว่า PAR

  คำถาม คำตอบ 3 เรื่องนี้ น่าสนใจ มันอาจเข้าใจยากหน่อย สำหรับคนที่เป็นมือใหม่ แต่อย่างน้อยมันได้ช่วยให้เห็นแนวทางการศึกษา ว่าเรื่องการวิเคราะห์โครงการอสังหาริมทรัพย์ ยังมีเรื่องที่ลุ่มลึก และมีรายละเอียดอีกมาก