สุขภาพดีได้ต้องมีความรู้ บทความ ติดต่อ อ.ชาย

หัวใจของการตัดสินใจซื้อที่ดิน คือ Cash Flow

โพสต์เมื่อ : 4 ก.ย 2566 เวลา 2:38 น.

หัวใจของการตัดสินใจซื้อที่ดิน คือ Cash Flow ที่ถูกจัดทำขึ้น เพื่อดูว่า เงินจะเหลือจากการทำโครงการอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนเท่าไร หลังจากที่คืนเงินลงทุนให้กับคนลงทุนแล้ว และชำระหนี้ธนาคารเรียบร้อยแล้วด้วย เงินที่เหลือนั้น เจ้าของโครงการจะรู้สึกต่อตัวเลข ว่าพอใจ? ถ้าพอใจก็ลุยไปซื้อที่ดินกัน แต่ถ้าไม่พอใจก็ไม่เอาดีกว่า ควานหาโครงการใหม่ต่อไป เพื่อจะได้ปักหลักยอมเหนื่อยแลกกับอนาคตที่จะกลายเป็นคนมี

ความรู้สึกของเจ้าของโครงการที่มีต่อตัวเลขเงินเหลือใน Cash Flow สำคัญกว่า ค่า NPV IRR และ BCR ที่ออกมาด้วยซ้ำ นักวิชาการที่ขาดหัวใจเจ้าของกิจการ จะไม่มีทางเข้าใจว่า ทำไมสุดท้ายแล้ว คนเป็นเจ้าของดู NPV IRR และ BCR น้อยกว่าการใช้ความรู้สึกดูตัวเลขเงินเหลือ เทียบกับเงินลงทุนส่วนของเจ้าของ ที่เมื่อจบโครงการ โครงการจะเกิด ROE กี่% เห็น? ว่าไม่มีสูตรตายตัวที่พาคนคนหนึ่งตัดสินใจลงทุน ความรู้สึกของเจ้าของ ที่คลอดสัญชาตญาณการลงทุน ได้พาวิธีการตัดสินใจลงทุนตามแบบฉบับของเจ้าของมาด้วย เจ้าของแต่ละคนจึงหลากสไตล์การตัดสินใจ

NPV IRR และ BCR จะรู้ค่าต่อเมื่อได้จัดทำ Cash Flow เสร็จ แล้วใช้ตัวเลขใน Cash Flow เป็นตัวคำนวณหา ค่าสามค่านี้ ค่า NPV ถูกมองว่าสำคัญที่สุดในตอนเริ่มต้น เพราะเจ้าของโครงการ จะได้ทานการตัดสินใจลงทุนว่า ตัดสินใจลงทุนนั้นถูกต้องแล้ว และหลังการตัดสินใจลงทุน ราคาหุ้นของโครงการอสังหาริมทรัพย์จะออกมาที่ราคาใด? คำตอบนี้หาได้ง่ายๆ เพราะใน Cash Flow จะบอกเงินลงทุนส่วนของเจ้าของ หรือบอกทุนจดทะเบียน เมื่อนำทุนจดทะเบียน บวกรวมกับ NPV จะได้มูลค่ากิจการ หลังจากนั้นนำจำนวนหุ้นของโครงการไปหาร จะได้ราคาต่อ 1 หุ้นของโครงการออกมา ราคาที่ออกมานี่แหละ บอกเจ้าของว่า ไม่ต้องทำจบโครงการก็กำไรได้ เป็นกำไรที่เกิดจากการขายหุ้น แล้วมีส่วนต่างราคา

การ EXIT ออกจากโครงการ ไม่ต้องรอโครงการจบ อาจหาคนมาซื้อหุ้น แล้วทำแทนเราต่อให้จบ เราจะมีโอกาส EXIT ออกจากโครงการได้ ต่อเมื่อเราเข้าใจ NPV และราคาหุ้นของโครงการที่เกิดจาก NPV ตามที่เขียนมา

สนใจหาความรู้ภาคปฏิบัติเรื่องทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ ตอนนี้กำลังรับสมัคร CRE รุ่นที่ 46 อยู่ ดูรายละเอียดได้ที่ fpmcourse.com