สุขภาพดีได้ต้องมีความรู้ บทความ ติดต่อ อ.ชาย

IRR ตามตำราเมืองนอก

โพสต์เมื่อ : 1 มิ.ย 2566 เวลา 1:19 น.

อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ หรือ Internal Rate of Return (IRR) ตามตำราเมืองนอก บอกว่า ยิ่งสูง ยิ่งดี และมันควรสูงกว่า อัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนคาดหวัง เช่นถ้าคาดหวังผลตอบแทนจากการลงทุน 20% ต่อปี ค่า IRR ต้องมากกว่า 20% จึงสมควรลงทุนโครงการ

20% ต่อปี เป็นความอยากได้ของคนลงทุน ดังนั้นคนทำโครงการ มีหน้าที่ต้องหาค่า IRR ออกมาให้ได้ ซึ่งการหาค่า IRR แปลกมากที่ต้องทำบนกระดาษ หรือที่เรียกว่า ทำประมาณการกระแสเงินสด หรือ Cash Flow นั่นเอง

ไม่ว่าโครงการลงทุนอะไร ภาพฝันบนกระดาษ เป็นเรื่องที่จำเป็น ยิ่งโครงการอสังหาริมทรัพย์ด้วยแล้ว Cash Flow เป็นความจำเป็นอย่างยิ่งยวด จะเกิดได้? ต้องตอบ ต้องจบที่ Cash Flow เพราะ Cash Flow ถูกใช้เพื่อ 1 เชิญชวนนักลงทุนเข้าหุ้น เพราะเรามีเงินลงทุนไม่พอ และ 2 ใช้เพื่อการกู้เงินธนาคาร เพราะทุนของเรามีไม่พอ ต้องกู้เงินมาผสม อย่างกู้ค่าที่ดิน 100 ล้าน ใช้ทุน 30 ล้าน ใช้เงินกู้ 70 ล้านเป็นต้น ค่าก่อสร้าง ค่าพัฒนาสาธารณูปโภค ก็เช่นเดียวกัน ต้องผสมเงินทุน กับเงินกู้

โครงการอสังหาริมทรัพย์ระยะเวลา 3 ปี สร้างหมู่บ้านจัดสรรขึ้นมา ยังไม่ทันตั้งบริษัท ยังไม่ทันซื้อที่ดิน Cash Flow ถูกทำขึ้นมาเสร็จแล้ว เกิดค่า IRR ขึ้นมา และค่านี้ ถูกนำไปเปรียบเทียบกับความอยากได้ของเรา ว่าอยากได้ 20% ต่อปี หรืออยากได้เท่าไร? เอาไปเปรียบเทียบกับค่า IRR ที่เกิดขึ้นจาก Cash Flow ถ้าต่ำกว่า โครงการสมควรลงทุน ทำให้ตาลุกวาว ไว้โอกาสหน้าจะเขียนอธิบายให้เข้าใจว่า ทำไมตาลุกวาว