NPV IRR และ BCR ต้องหาออกมาให้ได้ ก่อนจะตัดสินใจลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์
ดัชนีชี้วัดความคุ้มค่าในการลงทุนสามค่า ได้แก่ NPV IRR และ BCR ต้องหาออกมาให้ได้ ก่อนจะตัดสินใจลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์
ดัชนีสามค่านี้ หาได้จากข้อมูลตัวเลขใน CF หรือประมาณการกระแสเงินสดโครงการ ดังนั้นก่อนตัดสินใจลงทุนโครงการ ต้องจัดทำ CF ตลอดอายุของโครงการอสังหาริมทรัพย์
การจัดทำ CF โครงการอสังหาริมทรัพย์ มีความยุ่งยากมาก กับโครงการหมู่บ้านจัดสรร และโครงการคอนโดมิเนียม ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้กับลูกค้า ไม่สามารถจะทำ CF แบบง่ายๆ ได้ ต้องจัดทำข้อมูล 3 ข้อมูลขึ้นก่อนเป็นตาราง ได้แก่
1. ตารางบริหารการขาย ที่แสดงตัวเลขเงินรับเข้าจากเงินดาวน์ และเงินโอนของบ้านแต่ละแปลง
2. ตารางบริหารการก่อสร้าง ที่จะต้องเอาความคืบหน้างานการขายในข้อ 1 มาวางแผน คู่ไปกับการก่อสร้าง ว่าจะให้เกิดความคืบหน้างานก่อสร้างอย่างไร จึงจะมีประสิทธิภาพ และประหยัดต้นทุนสูงสุด
3. ตารางบริหารภาษีธุรกิจเฉพาะ เงินโอน และการคืนหนี้เงินกู้ ซึ่งจะต้องเอาข้อมูลข้อ 1 มาพิจารณา
เมื่อจัดการข้อมูล 3 ข้อ (3 ตาราง) เสร็จเรียบร้อย จึงจะสร้างตาราง CF ขึ้นมาได้
ตาราง CF จะบอก 1 เงินทุน เงินกู้ 2 บอกเงินเหลือทุกเดือน 3 บอกเงินสดปลายงวดสุดท้ายว่าเหลือเงินเท่าไร 4 บอกว่าโครงการเหลือเงินเพิ่มเท่าไร หลังการใส่เงินทุนของเจ้าของ
และ 5 บอก NPV IRR และ BCR ว่าค่าออกมาเท่าไร? แล้วให้เจ้าของโครงการ ทำความรู้สึกกับตัวเลข แล้วทำการตัดสินใจลงทุน ไม่จำเป็นว่า NPV มากกว่า ศูนย์ ทุกคนต้องตัดสินใจลงทุนเหมือนกัน
NPV ที่ให้ค่าตัวเลขน้อย แม้ทฤษฎีจะบอกว่าลงทุนได้ แต่บางคนก็ส่ายหน้า ไม่เอา สาเหตุเพราะเขาเห็น NPV แล้วเห็นราคาหุ้น ที่มี capital gain น้อยนั่นเอง
เรื่องราวของการตัดสินใจลงทุน มีความลับมาก ต้องใช้ใจรู้จัก และทำความเข้าใจ จึงจะสัมผัสได้ถึงจิตวิญญาณอสังหาริมทรัพย์
...CRE School 23/12/2565...
