IRR ต้องสูงๆ ยิ่งสูงยิ่งดี จะระดมทุนง่าย

  IRR หรืออัตราผลตอบแทนภายในโครงการ ต้องสูงๆ เอาไว้ ยิ่งสูงยิ่งดี จะระดมทุนง่าย

  ก่อนที่จะไปอธิบายว่า ทำไม IRR สูงมากๆ จะระดมทุนง่าย นั่นหมายถึง ชวนคนมาร่วมลงทุน 10 คน จะ OK ทั้ง 10 คน เพราะทุกคนเห็นว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์โครงการนี้จะทำให้ได้ทุนคืน แล้วเหลือเงินเพิ่มเป็นจำนวนมาก

  สาเหตุที่ชวนคนลงทุน 10 คน ทุกคนเอาหมด นั่นหมายถึง ต้องมีบางคนไม่ได้หุ้น สาเหตุเพราะหุ้นถูกซื้อไปจนหมด มีบางคนอกหัก

  ทำไมหุ้นของโครงการถูกแย่งซื้อ เป็นเพราะ IRR ของโครงการออกตัวเลขเป็น % ต่อปี มากกว่า อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่ผู้ลงทุนอยากจะได้ เช่นผู้ลงทุน 10 คน อยากได้ผลตอบแทนที่ประมาณ 15 % ต่อปี แต่ IRR ออกมา 24% งานนี้หุ้นของโครงการถูกแย่งกันซื้อจนเกลี้ยง เพราะ IRR ระดับนี้ มอบผลตอบแทนจากการลงทุนในรูปมูลค่าปัจจุบันสุทธิของเงินสดที่เหลือจากโครงการเป็น บวก พูดอีกแบบหนึ่งว่า “ถ้า IRR โครงการเป็น % ต่อปี สูงกว่า อัตราผลตอบแทนที่คนลงทุนอยากได้เป็น % ต่อปี คนลงทุนจะเห็นว่า โครงการให้ NPV ที่เป็นบวก คนที่ถูกชวนลงทุน จึงเครียดถ้าไม่ได้ถูกคัดเลือกให้เข้าหุ้น

  IRR หามาได้จาก cash flow โดยกำหนดให้ NPV มีค่าเท่ากับศูนย์ แล้วหาค่าอัตราผลตอบแทนสูงสุดที่ทำให้ NPV เป็นศูนย์ อัตราผลตอบแทนสูงสุดนี้ คือ ค่า IRR

  IRR ที่เท่ากับ อัตราผลตอบแทนที่คนลงทุนอยากได้ ไม่ได้ทำให้คนลงทุนเครียดที่ไม่ได้ลงทุน แต่แค่ทำให้คนลงทุนหากจะสงสาร เมตตาเรา ว่าช่วยลงทุนไปเถิด เพราะเห็นว่าเราเป็นคนดีน่าสนับสนุน เขาจะลงทุนแบบไม่รู้สึกผิดอะไร เพราะเขายังได้เงินลงทุนคืนกลับมา และยังเหลือเงินเพิ่ม แต่เงินเพิ่มที่เหลือในอนาคตนั้น ไม่ได้มีความหมายสำหรับเขาเลย ไม่รู้คุณเคยเจอ 10 บาท บนพื้นถนนแล้วไม่ก้มลงไปเก็บ?

  IRR ที่ต่ำกว่า อัตราผลตอบแทนที่คนลงทุนอยากได้ คนลงทุนจะเห็น NPV ติดลบ และจะไม่ลงทุน แม้ว่าโครงการจะเหลือเงินเพิ่มเป็นบวกก็ตาม แต่เงินที่เหลือเพิ่มนั้น ไร้ค่า ไร้ความหมายซะเหลือเกิน

  เรื่องราวของ IRR และ NPV เป็นเรื่องยาก คนทำอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมืออาชีพต้องเข้าใจ ซึ่งไม่ใช่เรื่องที่ง่ายเลย